J’ai accompagné un couple à Lyon l’année dernière. Julien et Sophie, la trentaine, deux CDI solides. Ils visaient un T4 à 320 000 €. Sûrs d’eux. Après analyse de leur dossier, verdict : 275 000 € maximum. Ils avaient oublié leur crédit voiture et le leasing du véhicule de Sophie. Trois mois de recherches dans le vide. Cette situation, je la vois constamment : l’écart entre ce que les gens pensent pouvoir emprunter et leur capacité d’emprunt réelle atteint souvent 15 000 à 30 000 €.
L’essentiel sur votre capacité d’emprunt en 30 secondes
- Le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % de vos revenus nets par le HCSF
- Les banques scrutent trois paramètres : revenus nets, charges fixes, durée souhaitée
- Taux moyen janvier 2026 : 3,20 % toutes durées, 3,31 % sur 25 ans
- Simulez AVANT de visiter pour éviter l’écart de 15 000 à 30 000 € entre estimation et réalité
Dans cet article
Pourquoi simuler sa capacité d’emprunt change tout (avant même la première visite)
Franchement, je ne compte plus les appels de familles en larmes après un refus bancaire. Le scénario est toujours le même : elles ont visité pendant des semaines, trouvé le bien idéal, signé un compromis, et là — refus du crédit. Le vendeur garde l’acompte. Tout ça parce qu’elles n’avaient pas pris 10 minutes pour vérifier leur budget réel.
15 000 à 30 000 €
Écart moyen constaté entre estimation personnelle et capacité bancaire réelle
Dans mon accompagnement d’acheteurs en Île-de-France, je constate régulièrement cet écart. La cause principale ? Les gens oublient d’intégrer leurs crédits conso en cours, leurs pensions alimentaires ou même leurs abonnements de leasing. Ce constat vaut surtout pour les primo-accédants en zone tendue.
Le problème n’est pas l’ignorance. C’est la confiance excessive dans un calcul mental approximatif. Vous gagnez 3 500 € nets, vous pensez pouvoir rembourser 1 200 € par mois, donc vous cherchez des biens à 250 000 €. Sauf que la banque, elle, a d’autres critères. Et son verdict prime toujours.
Attention : Un compromis de vente signé sans financement validé vous expose à perdre votre dépôt de garantie (jusqu’à 10 % du prix) si la clause suspensive n’est pas correctement rédigée.
Les 3 paramètres que les banques scrutent vraiment
Les banques ne font pas de la poésie. Elles appliquent une grille. Selon les directives de la Banque de France, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose depuis 2021 deux règles strictes : taux d’effort maximum de 35 % (assurance comprise) et durée plafonnée à 25 ans. C’est non négociable pour 80 % des dossiers.
Vos revenus nets : ce qui compte (et ce qui ne compte pas)
Vos revenus nets mensuels constituent la base du calcul. Mais attention, toutes les sources de revenus ne se valent pas aux yeux du banquier. Le salaire net d’un CDI hors période d’essai ? 100 % retenu. Les primes régulières contractuelles ? Oui, si elles apparaissent sur les trois derniers bulletins. Les heures sup occasionnelles ? Rarement prises en compte.
Pour les profils plus complexes, c’est là que ça se corse. Les revenus fonciers ? Retenus à 70 % seulement, pour tenir compte de la vacance locative et des charges. Les chefs d’entreprise ou indépendants ? Il faut généralement trois ans de bilans stables. Un CDD ou intérimaire ? Possible, mais avec des conditions drastiques et souvent un apport plus conséquent.
Vos charges fixes : le piège des oublis coûteux
L’erreur la plus fréquente que je rencontre : sous-estimer ses charges. Les banques déduisent systématiquement de votre capacité de remboursement tous vos crédits en cours. Crédit auto, crédit conso pour les meubles, LOA du véhicule, mensualités de prêt étudiant — tout compte.
Sophie et Julien : de 320 000 € espérés à 275 000 € réels
J’ai accompagné ce couple lyonnais l’an dernier. Deux CDI, revenus combinés de 4 200 € nets, aucune dette visible selon eux. Sauf qu’en creusant : 280 €/mois de crédit voiture (oublié car prélevé sur le compte joint) et 190 €/mois de leasing. Ces 470 € mensuels représentaient exactement l’écart entre leur estimation et la réalité. Ils ont dû réorienter leur recherche vers un T3 au lieu du T4 visé. Fin heureuse : achat finalisé trois mois plus tard, mais sans ces semaines perdues.
Mon conseil : faites le tour de vos relevés bancaires sur trois mois. Listez TOUTES les mensualités. Y compris ce prélèvement de 47 €/mois pour la salle de sport que vous avez oublié d’annuler. Les banques, elles, ne l’oublient pas.
Le calcul final : la formule des 35 % en pratique
La formule est simple sur le papier : (revenus nets × 35 %) = mensualité maximale. Avec cette mensualité et le taux d’intérêt, vous obtenez votre capacité d’emprunt brute. Selon le données de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen en janvier 2026 s’établit à 3,20 % toutes durées confondues.
Prenons un exemple concret. Vous gagnez 4 000 € nets à deux. Mensualité max : 1 400 €. Sur 20 ans à 3,24 %, vous pouvez emprunter environ 245 000 €. Mais attention : ce n’est pas le prix du bien accessible. Il faut encore déduire les frais de notaire (comptez 7 à 8 % dans l’ancien selon le Ministère de l’Économie) et les frais de garantie.
| Durée | Taux moyen janv. 2026 | Mensualité 1 400 € | Coût total crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,11 % | ~195 000 € | ~57 000 € |
| 20 ans | 3,24 % | ~245 000 € | ~91 000 € |
| 25 ans | 3,31 % | ~282 000 € | ~138 000 € |
Ce tableau illustre le dilemme : allonger la durée augmente votre capacité mais explose le coût total. Sur 25 ans, vous payez 138 000 € d’intérêts contre 57 000 € sur 15 ans. À vous de trancher selon votre projet. Si vous envisagez les démarches pour un crédit immobilier, gardez ces arbitrages en tête.
Comment Pretto permet d’obtenir une estimation fiable en 3 minutes
Le problème avec la plupart des simulateurs en ligne ? Soit ils demandent votre email avant d’afficher un résultat (pour vous spammer ensuite), soit ils donnent une estimation tellement approximative qu’elle ne vaut rien. Pretto a pris le contre-pied de ces pratiques.
Le fonctionnement de Pretto repose sur trois étapes. Vous renseignez votre profil : seul ou à deux, revenus nets, charges en cours, durée souhaitée. Le simulateur compare instantanément les offres de plus de 100 banques partenaires. Résultat : une estimation de votre capacité d’emprunt en 3 minutes, sans inscription préalable ni email obligatoire.
Concrètement, un couple avec 4 000 € de revenus nets obtient une estimation autour de 282 670 € sur 25 ans avec une mensualité de 1 400 €. Ce chiffrage intègre les taux réels de janvier 2026 : 3,40 % pour les meilleurs profils, 3,50 % en taux ordinaire sur 25 ans.
Avantages du simulateur
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Gratuit et sans inscription
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Comparaison de 100+ banques en temps réel
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Attestation de finançabilité pour rassurer les vendeurs
Limites à connaître
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L’offre finale dépend de l’analyse complète du dossier
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Nécessite un profil détaillé pour affiner l’estimation
L’atout majeur de Pretto reste l’attestation de finançabilité. Une fois votre profil complété et analysé par un expert courtier, vous obtenez un document qui rassure vendeurs et agents immobiliers. Dans un marché tendu où les biens partent vite, cette preuve de solvabilité peut faire la différence face à d’autres acheteurs.
Conseil pro : Utilisez le simulateur Pretto avant même de contacter une agence immobilière. Arriver avec un budget validé vous positionne comme un acheteur sérieux et accélère les négociations.
Les 4 erreurs qui faussent votre estimation (et comment les éviter)
Après des années à analyser des dossiers, j’ai identifié quatre erreurs récurrentes. Elles expliquent pourquoi tant de projets déraillent entre l’estimation personnelle et le verdict bancaire.
- Oublier les crédits en cours — Le crédit auto prélevé automatiquement, le financement des meubles sur 24 mois, le leasing du scooter. Ces « petites » mensualités s’additionnent et réduisent votre capacité de 20 000 à 50 000 € selon les montants.
- Confondre revenus bruts et nets — Les banques raisonnent en net imposable, pas en brut. L’écart peut atteindre 25 % selon votre situation fiscale. Prenez vos bulletins de salaire, pas votre contrat de travail.
- Ignorer les frais annexes — Frais de notaire (7-8 % dans l’ancien), frais de garantie (1-2 %), frais de dossier bancaire. Sur un bien à 250 000 €, comptez 20 000 à 25 000 € de frais. Votre capacité d’emprunt ne correspond pas au prix du bien.
- Surestimer la stabilité de ses revenus — Un CDI en période d’essai, des primes exceptionnelles non contractuelles, des heures sup irrégulières. Les banques appliquent des décotes sur tout ce qui n’est pas garanti. Mieux vaut une estimation prudente qu’une déception brutale.
Si vous souhaitez affiner votre recherche après cette estimation, un comparateur de taux de prêt vous aidera à identifier les meilleures offres actuelles.
Les 8 infos à avoir sous les yeux avant de simuler
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Vos 3 derniers bulletins de salaire (revenus nets)
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Votre dernier avis d’imposition
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Liste de tous vos crédits en cours avec mensualités
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Montant de votre apport personnel disponible
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Charges fixes mensuelles (loyer actuel, pensions)
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Durée de prêt souhaitée (15, 20 ou 25 ans)
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Type de bien visé (neuf ou ancien)
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Zone géographique du projet (pour le PTZ)
Vos questions sur la capacité d’emprunt
Puis-je emprunter sans apport personnel ?
Techniquement oui, mais c’est devenu rare. La plupart des banques demandent un apport couvrant au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix du bien. Certains profils très solides (jeunes cadres à fort potentiel) obtiennent encore des prêts à 110 %, mais ils représentent une minorité des dossiers acceptés.
Le PTZ augmente-t-il ma capacité d’emprunt ?
Oui, le Prêt à Taux Zéro améliore significativement votre capacité. Selon Service-Public.fr, le PTZ peut financer jusqu’à 20 % du coût total de l’opération pour les primo-accédants. Comme il n’y a pas d’intérêts à payer, votre taux d’endettement reste plus bas, ce qui augmente le montant total empruntable. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Les banques peuvent-elles dépasser le seuil de 35 % d’endettement ?
Dans certains cas, oui. Le HCSF prévoit une marge de flexibilité : 20 % des nouveaux prêts peuvent déroger aux règles standards. Sur cette marge, 70 % sont réservés aux résidences principales et 30 % aux primo-accédants. Cela concerne typiquement les profils avec un reste à vivre élevé malgré un taux d’endettement supérieur, ou les emprunteurs à fort potentiel de revenus.
Comment sont traités les revenus fonciers dans le calcul ?
Les banques retiennent généralement 70 % de vos revenus fonciers, pas 100 %. Cette décote tient compte des risques de vacance locative, des charges de copropriété et des travaux éventuels. Si vous percevez 1 000 € de loyers mensuels, la banque comptera 700 € dans vos revenus pour calculer votre capacité.
Quelle différence entre capacité d’emprunt et budget d’achat ?
La capacité d’emprunt désigne le montant que la banque accepte de vous prêter. Le budget d’achat correspond au prix maximum du bien accessible. La différence ? Les frais annexes. Si vous pouvez emprunter 250 000 € et que vous avez 25 000 € d’apport, votre budget d’achat dans l’ancien sera d’environ 250 000 € (l’apport couvrant les frais de notaire et garantie). Sans apport suffisant, vous devrez viser un bien moins cher.
La prochaine étape pour vous
Vous connaissez maintenant les trois paramètres scrutés par les banques, la formule de calcul réelle et les erreurs qui plombent les estimations. Ce qui me semble essentiel à ce stade : ne visitez pas un seul bien avant d’avoir validé votre budget. Les désillusions coûtent cher, en temps comme en énergie.
Pretto permet d’obtenir cette validation en quelques minutes, gratuitement, sans avoir à créer de compte. C’est la première chose que je recommande à chaque client qui me contacte pour un projet d’achat.
Précisions sur les calculs de capacité d’emprunt
- Les estimations obtenues via simulateur sont indicatives et peuvent varier selon la politique de chaque banque
- Les taux mentionnés reflètent les conditions de janvier 2026 et évoluent régulièrement
- Chaque situation professionnelle et patrimoniale nécessite une analyse personnalisée par un courtier ou banquier
Risques à anticiper : Risque de surestimation si charges réelles non déclarées, risque de refus si stabilité professionnelle insuffisante (CDI période essai, CDD), risque d’écart entre capacité théorique et offre bancaire réelle selon apport. Consultez un courtier en crédit immobilier ou le conseiller bancaire de votre établissement pour une analyse personnalisée.